房租飙涨，纽约50万套可负担住房竞争激烈

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建造可负担住房，是解决纽约市迫在眉睫的住房危机的最有效方法之一。本文详细解答了关于纽约市可负担住房的几个基本问题：

• 什么是可负担住房？

• 可负担住房是如何建造起来的？

• 本市对经济适用房的需求量有多少，目前能否满足？

• 市府应该如何建设更多的经济适用房？

今年夏天，纽约市的租房市场达到了一个令人震惊的里程碑。曼哈顿的平均月租金超过了5000美元。根据StreetEasy的数据，自2021年以来，租金一路飙升，远远超过了疫情前几年基本持平的租金中位数。

租金飙升，加上城市里的一些其他方面的趋势，增加了对被视为“可负担得起”的公寓的需求和竞争。根据纽约社区服务协会的估计，包括公共住房单位在内，全市目前大约共有50万套可负担住房（affordable housing units，也称经济适用房）。不断增加的无家可归者、一些旨在激励建造经济适用房的计划的更改，以及城市经济预测的恶化，使得建造足够多的新的经济适用房变得更加重要，但前景也不那么确定。

近年来，纽约市在支持建设更多的经济适用房方面取得了一些进展，包括为最贫穷的家庭提供住房。然而，在决定经济适用房分配的抽签中，这些公寓面临着最激烈的竞争；而另一方面，人员短缺正在减缓城市机构帮助推动新的经济适用房开发项目通过审批程序的工作。

专家说，市、州和联邦政府都必须在促进经济适用房的建造和维护方面发挥作用。他们说，要看到纽约市住房成本的根本变化，当选官员和政府机构需要考虑每一个可用的选项。

新学院（The New School）的城市政策教授亚历克斯·施瓦茨（Alex Schwartz）说：“市府触及了皮毛，也许还往里做了一些。但这还远远不够。”

以下是纽约市可负担住房的指南。

1. 什么是可负担住房？

“负担得起”这个词就像为纽约市的居民找到足够住房而进行的长期斗争一样充满了矛盾。它泛指那些由政府提供某种形式的补贴而建造的住房单元，这些单元只限于收入低于某些门槛的家庭使用。纽约市的公共住房通常被认为是“负担得起的”，因为它接受联邦补贴。

然而，一套公寓被认为是“负担得起的”，并不意味着它对所有家庭都是如此。

有一系列支持可负担住房的市、州和联邦项目，每个项目的目标都是为收入不超过地区收入中位数（AMI）的一定比例的家庭提供可负担的住房单元。一些由市政府资助的补贴可能为收入远低于AMI的家庭提供公寓，如四口之家约为4万美元。

然而，一些最受欢迎的激励措施，比如称为421-a的州计划，允许为收入不超过AMI的130%的人提供可负担的公寓，即四口之家收入为173000美元。州立法机构让421-a计划在今年早些时候到期，并没有为该计划建立一个替代方案。

住房专家说，问题的部分原因是，联邦住房部为纽约市确定的AMI中也包括了纽约市区以外的两个郡——威彻斯特和洛克兰，这两个郡的收入和房价平均高于市内的五个区。据社区服务协会的住房政策分析员山姆·斯坦恩（Sam Stein）说，考虑到市内的高建筑成本，AMI被进一步夸大了。

斯坦恩说：“因此，我们的地区中位数收入对于大多数纽约人来说是非常高的，特别是那些处于住房危机中的纽约人。”

他说，结果是，即使是那些旨在为收入低于AMI的家庭建造住房的项目，对纽约市最贫穷的家庭来说也是负担不起的，从而提高了对地下室住宅等无管制住房的需求。

2. 可负担住房是如何建造的？

私人开发商和非营利组织都在建造经济适用房，通常有不同程度的财政支持或政府机构的税收优惠。市政府和州政府也尝试了其他方法来鼓励经济适用房的建设，例如2021年的一项法律允许开发商将酒店改成廉价公寓。（据POLITICO报道，到目前为止，还没有产生一个新单元。）

在纽约市，市议会议员传统上有权决定其所在地区的重大发展，议员们经常利用他们的影响力来决定新项目中可负担住房的数量——无论是增加还是减少。

高人口密度的地区经常看到他们的议员推动更多的经济适用房项目。在皇后区的阿斯托利亚，女议员Julie Won坚定地支持将一个拥有2800套公寓的项目中一半的单元作为可负担住房。9月下旬，开发商将其提议的可负担单元增加到了总数的40%。

这张图描绘了2014年至2021年期间每个市议会区新建的经济适用房单元的数量，以及该区的家庭收入中位数。一般来说，较穷的地区往往会建造更多的经济适用房。

在其他地方，拥有大量独栋住宅的地区的议员经常试图阻止新的可负担住房建设。代表布朗克斯区北部的女议员Marjorie Velazquez曾反对一项重新规划的计划，该计划将立即带来数百套经济适用房的建设，即使市长亚当斯说该地区需要增加住房。上周，Velazquez支持重新规划，允许该计划走向被批准的下一步。

事实上，虽然纽约市在2014年至2021年期间增加了6.7万多个新的经济适用房单元，但一些地区只建造了几十个，而有的其他地区则有数千个。

市议员小拉斐尔·萨拉曼卡（Rafael Salamanca Jr.）所在的南布朗克斯区是全市新建或融资经济适用房最多的地区，根据纽约住房会议的数据，这里自2014年以来有超过8500套可负担公寓。

“我的一些同事必须做得更好，”萨拉曼卡在一次采访中说。“有些是NIMBY主义——‘不在我的后院’，或者‘我们没有相关的基础设施’。这就是你建立基础设施的方式——带来更多的密度、更多的住房。”

3. 本市对经济适用房的需求量有多少，目前能否满足？

今年早些时候，纽约房地产委员会的一份报告估计，到2030年，全市需要56万套新的经济适用房，但只有14%在开发中。该报告建议，“需要建设大量的让收入低于地区中位数的人负担得起的住房”。

在今年早些时候的一次听证会上，市住房专员Aldofo Carrión Jr.说，全市每年应该建造2万至3万个可负担住房单元；他说，今年新建造的总数可能是1.6万个。

然而，亚当斯今年春天发布的住房计划并没有包括建造或保留经济适用房的指标——他认为这是该计划的一个特点，而不是一个错误。他在宣布该计划时说，市府不应该“抛出数字”。

亚当斯在回答记者关于该计划住房目标的问题时说：“尽可能多。我不玩数字游戏。每个人都需要找到住房。” 

亚当斯的计划中缺乏数字目标，使一些政策专家对他的政府对建设新的可负担住房的承诺感到担忧。

斯坦恩说：“租金仍然是负担不起的，我们拥有的经济适用房是有问题的，我想说的是，我们没有一个真正的愿景，没有一条有政治力量支持的其它出路。”

4. 市府应该如何建设更多的经济适用房？

民选官员、政策专家和住房倡导者呼吁进行一系列政策改革，以加快建设新的经济适用房，使这些公寓能让最贫穷的纽约人所负担得起，并防止现有经济适用房的流失。

萨拉曼卡是市议会土地使用委员会的主席，他说，他希望看到市住房部门能更快地通过其审批程序来处理新的经济适用房开发项目。他说，有一些已经多次改变所有权的空地在等待市政府的批准，这些土地的买家在法律上没有义务遵守市政府和原开发商之间的协议去建造一定数量的可负担住房。

在一份声明中，市住房部门的发言人杰里米·豪斯说，该机构的“使命是尽快建造尽可能多的可负担住房”。

斯坦恩希望看到州和市自己建造更多的公寓，这样可以在为城市增加住房存量的同时，对私人开发商施加压力，使其降低租金——而不是为那些可能不会永远保持可负担的发展项目提供政府资金或税收减免。

他说：“总是依靠私人行为者来产生可负担住房，可能每次都会面临令人失望的结果。”

住房倡导组织“开放纽约（Open New York）”希望看到对州和市法律的修改，以取消对新建筑的停车要求，并允许地下室住宅合法化。据市府部门估计，在五个区共有约5万套地下室住宅。

该组织还在推动对那些一直避免新建筑涌入的社区进行重新规划，如西村和公园坡。该组织是曼哈顿Soho和NoHo社区重新规划的支持者，预计将为该地区增加3000套新公寓，其中三分之一被视为“可负担得起的”。

“作为一个组织，我们相信需要从那些富裕的、交通便利的社区开始，以公平的方式开始解决这个危机，”该组织的政治主管洛根·帕雷斯说。

（来源：NY1）