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【深度】TOD的秘密,走进日本一次看个够!

1/6图片工作室 丈量城市 2021-07-06


本文共6639字,预计阅读时间15分钟!

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「无地铁不城市」,

我国轨道交通发展进入「全域」时代!

至2019年底,国内地铁城市达38座,

总长度超过6730公里。

但是「建得起,养不起」,

是多数城市轨道交通发展面临的难题。


▼ 上海虹桥枢纽



同样,在全球轨道交通发达的城市,

其轨道运营也大多依靠政府补贴,

建设、运营成本均难以覆盖。

例如,首尔地铁运营每年亏损20亿元以上;

巴黎票务收入仅能覆盖运营成本的40%;

新加坡SMRT地铁连续2年亏损;

伦敦地铁由政府承担100%建设投资和运营投入。


▼ 伦敦国王十字车站



而日本却不受这类问题困扰,

这与其成熟的「TOD」*模式密不可分。


*「TOD」:美国规划学者彼得·卡尔索普1989年提出TOD模式,即以公共交通为导向的城市发展模式。该模式强调车站为中心,以步行尺度 (半径400—800m ,步行5—10分钟)组织工作、商业、居住等混合功能,核心是构建功能完善的站前区域。


▼ TOD——「车站引领」的联合开发模式图



TOD模式在日本经过发展演变

形成了「站城一体化」

(枢纽站即城市功能中心,

与周边街区进行一体化开发)的特色。


▼ 新京都站TOD不仅是城市的中心,也是著名的旅游目的地,每年游客超过4000万


▼ 新京都站由建筑大师原广司设计,包含酒店、剧场、百货、专卖店、城市公共空间等功能


本次,我们走入日本代表性的TOD案例,

一探其成功的奥秘!




01

TOD是城中城



人气大磁极,运营可持续


▼ 日本枚方市TOD



①.绝地求生的新格局


迫于民营铁路竞争和政府财政压力,

1986年11月,日本通过改革法案,

决定国铁正式转向民营化,

以解决轨道交通亏本运营的困境。

目前日本主要的民营铁道公司有16家,

控制了日本主要铁道线(含地铁)。


▼ 日本主要的民营铁道公司



民营铁道公司出于利益诉求,

业务领域

从单纯的地铁开发转向沿线物业开发

并参与到包括百货公司、娱乐设施的经营中,

不断探索轨道交通对物业带来的升值,

后逐渐发展为混业经营集团

同样的混合业务,但各公司侧重点不同,

有的偏物业开发,有的偏铁道运营。


比如东急电铁,

转型为扎根大都市

以地产开发和运营为主的企业;

而东武铁道依然以铁道运营为主,

物业开发作为副业,

其铁路里程是东急的5倍。


▼ 西武铁路旗下西武地产,依托站点开发轻井泽度假区


▼ 西武地产轻井泽度假区内的王子购物广场


▼ 轻井泽度假区的王子大饭店


随着上世纪90年代TOD模式的兴起,

日本铁路公司们尝试与自己的实践相结合,

也就有了如今遍布日本的站城一体化TOD。



②.用地限制,TOD垂直发展


日本土地高度私有化,

出于开发资金、周期等因素,

铁路公司在城区的TOD开发中,

通常是在原有旧址上进行更新改造,


例如JR博多城,

它位于九州铁路网的核心福冈市,

是日本铁路公司(JR)TOD开发的范本,

TOD建筑面积约20万平方米,

被誉为「九州和亚洲的玄关」。


▼ JR博多城


2011年3月开业的第一天,

JR博多城迎来了50万人,

开业第一个月,累计有1000万人到此。

JR博多城开发投入的资金(600-700亿日元)

政府注资占比不到11%,

开业半年,

JR博多城销售总收入高达400亿日元。



| 创新设计驱动 |


JR博多城由旧车站改造而成,

原车站位于高密度的市中心缺少扩容空间,

JR公司利用既有空间进行升级,

打造了11层商业和一个屋顶花园。


▼ JR博多城TOD



车站大厅内启动了

名为「城市森林」的艺术瓷砖计划,

墙面28000块瓷砖上绘有树叶,

它们的28000名作者分散全国各地,

每块瓷砖上的树叶都有一个独特的身份标记,

可以追溯到作者本人,

艺术瓷砖项目

获得国际性铁道设计奖「布鲁内尔奖」。


▼ JR博多城处处可见的「城市森林」艺术瓷砖


JR博多城以这种「巧设计」

与全国民众建立起独特联系

形成持续不断的传播效果。



| 完善的城市休闲功能 |


JR博多城TOD面积是旧车站的6倍,

其中商业面积高达50%,为全日本第一。

车站综合体名为AMU博多广场购物中心,

引进了日本百货公司阪急百货店(B1-8F);


▼ 博多广场购物中心丰富的商业业态



购物中心建有主题美食街(9F-10F),

另外还有230间店铺特色零售,

是九州当时最新的城市休闲地标。

会议中心、九州大学商学院

则加强了综合体的商务功能。


▼ 主题美食街



车站屋顶花园保留了旧博多车站的结构,

设置有表参道工艺品街、天空广场、手工艺品街、

电动小火车儿童乐园等「户外」休闲功能,

打造了一个大型屋顶城市公园。

JR博多城开业后游客数量和销售额高速增长,

对所在地区的物业价值有明显提升。


▼ 车站屋顶花园



③.量级限制,TOD线性展开


由于城市规模、人口数量的差异,

一些小城市的TOD,

并没有大体量的综合性站点

其多元功能是通过「点」的串联实现的


例如位于大阪府枚方市TOD功能,

通过连廊系统的空间联系,

串联枚方T-SITE(商业综合体)

及城市广场实现。


▼ 枚方市TOD功能通过串联分散的功能实现


▼ 枚方市TOD连廊系统


▼ 枚方T-SITE商业综合体


▼ 活动丰富的市民广场



TOD商业中心枚方T-SITE

其前身是近铁百货商店(近铁铁路子公司),

2013年由茑屋书店母公司CCC

负责投资建设运营。

2016年以「生活方式提案」为理念

枚方T-SITE开始营业,

它是日本最大的茑屋书店,

也是关西地区网红打卡地,

更是被市民称为「每天都想去的百货店」


▼ 「T-SITE」已经成为枚方市民的一种生活方式




02

TOD引领城市拓展



优化城市格局,释放土地价值


▼ 六本木山TOD


TOD不仅可以实现自身的收益平衡,

还是城市有效提升老城影响力,

拓展尚未开发区域的

一种规模化城市运营策略

下文将通过「都市再造」的东京六本木山

以及东京都市圈柏叶新城TOD两个案例分别说明。



①.六本木山——从大杂院到国际范


六本木站位于东京港区,

日比谷线与大江户线在此交汇,

连接着东京新宿、丸之内、品川三大商务区,

串联起JR山手线、南北线、浅草线。


▼ 六本木山位于东京三大商务区之间



六本木区域还聚集着40多个外国使馆,

理应是东京具有国际性属性,

具有商务范的地区,

但在上世纪末,这里是著名的「大杂院」:

大使馆混杂在500户密集排列的旧式木房,

以及学校、医院之间。


▼ 1997年六本木山区域卫星图



1986年,东京港区重新划区完成,

同年,政府启动了「六本木山再开发计划」

2003年4月,

占地11.6公顷的六本木山正式运营

(前期14年,建设3年),

年均游客量突破4000万,

不仅是日本最成功的站城一体的TOD之一,

也是日本城市更新的代表项目。


▼ 如今的六本木山区域卫星图



| 隐身的交通枢纽 |


森大厦株式会社是六本木山开发建设的主体,

在其长达14年的前期土地整理工作中,

主要是与400余位土地所有权人协调利益关系,

其中大部分以土地入股的方式加入这个项目,

以获得土地增值带来的红利,

但这对森大厦株式会社是一个挑战。

于是,

也就有了高密度交通网络

隐于地下的立体化枢纽设计,

从而为区域争取到更多可建设用地。


▼ 六本木山办公区和消费区地下空间相连,白天办公区停车位不够时可以向消费区的停车场靠拢,晚上停车紧张的消费区也可以往办公区分流,整个六本木山24小时运转



| 繁华的公园城市 |


六本木山的目标是打造「城市中的城市」,

这座「城市」集合了

来自全球各专业领域的设计机构:

KPF(森大厦、君悦酒店、榉树坡综合楼),

捷得事务所(商业设施),

C&P设计事务所(住宅区),

槙文彦(朝日电视台及庭院景观)。


▼ 六本木山功能业态分布示意



建成之后的六本木山不仅有办公、住宅,

还有美术馆、剧院、博物馆等文化设施,

其间分布有大量的餐饮和购物场所,

不仅呈现出高楼林立的区域新形象,

还挖掘出更多的公共活动空间。


森大厦聚集了雅虎、乐天、活力门等

众多知名企业总部,

内有酒店、森美术馆、

六本木山TOHO影城、购物中心等设施。


▼ 仰视森大厦



住宅区由4座塔楼组成,拥有793个住宅单位。

半开放式的购物中心——山边 (Hill Side),

充分利用地势变化,打造出错落有致的空间,

将「峡谷」意向与商业空间相融合。


▼ 购物中心内景



六本木山景观设计,被称为「都市森林」,

从地面到建筑屋顶,植被见缝插针分散其中,

即便在高容积率的形态下,

绿地面积为开发前1.5倍,占开发面积20%以上。


▼ 六本木山茂密的植被



六本木山景观地标

是一座带有本土文化风格的园林

——毛利花园。

它占地4300平方米,

是在毛利藩宅邸遗址中复原的庭园,

成为展现六本木山历史与文化的点睛之笔。


▼ 代表本土文化的毛利花园



不止如此,在高约45米的综合楼顶,

有一片面积约1300平方米的都市良田

——稻田空中庭院。

这里可体验不同的四季农业活动,

如插秧、割稻、脱谷、捣年糕等,

市民在都市里就可体验田园生活。


▼ 稻田空中庭院



| 市民的文化舞台 |


六本木山提出构建「文化都心」的目标,

区域大型雕塑有19个,

小雕塑作品超过100个,

大量的艺术文化活动与建筑空间紧密结合,

吸引市民参与其中。


▼ 六本木山最著名雕塑——「Manma」蜘蛛铜像



森艺术中心(Mori Arts Center),

位于森大厦的52-54楼,

是东京最「高档」的空中美术馆,

也是东京新文化中心的象征。


▼ 森艺术中心标志性的窗户,高11米,是日本最大的观景台之一


▼ 森艺术中心举办的日本园林艺术展



森艺术中心与中城2121美术馆、三得利美术馆,

国立新美术馆联动发展,

构建出「东京艺术金三角」


▼ 东京艺术金三角示意


▼ 建筑大师黑川紀章设计的国立新美术馆


▼ 中城的2121美术馆,由时装设计师三宅一生创建,建筑大师安藤忠雄设计



六本木露天广场(Roppongi Hills Arena)

是兼具文化、艺术和商业功能的露天剧场。

广场上举办的活动丰富多彩,

既有高大上的世界运动博览会等,

也有民众喜爱的各类传统祭典,

不仅白天熙熙攘攘,晚上也热闹非凡。


▼ 处于区域中心的六本木露天广场



始于2009年的「六本木艺术之夜」

(以六本木的街道为舞台的艺术节),

以及成为东京国际电影节主会场,

使六本木成为海外游客

感受东京都市文化的必访之地,

六本木山TOD完成了提升区域国际形象的使命。


▼ 六本木露天广场是举办「六本木艺术之夜」的主要载体


▼ 位于六本木山的富士电视台,向市民开放,结合本土的影视IP经常举办影视活动



②.柏叶TOD——从一无所有到未来生活


如果说六本木借助TOD解决了旧城区新活力问题,

那么柏叶新城TOD则是需要解决从无到有,

创造全新吸引力的难题。


▼ 柏叶新城TOD俯瞰



占地273公顷的柏叶新城,

是东京东北部(距30公里)的卫星城市,

由三井不动产公司牵头,

联合「官·民·学」

(柏叶政府、民间企业、大学机构)

共同开发,

其开发用地

主要依托首都圈新都市铁道株式会社,

于2000年—2001年在柏市沿线土地整理获得。


新城目标有8个,

如田园都市、创新产业都市、

学园都市、健康长寿都市等等,

希望通过这些目标构建日本未来城市的范本,

吸引更多东京人来居住。


▼ 柏叶新城规划沙盘(拍摄于柏叶新城展示馆)



理想很丰满,现实很骨感,

东京周边成熟的明星新城多如牛毛,

例如筑波、多摩、千叶、幕张等等,

柏叶新城既没形象,也没名气,只有理想。


TOD再次登场!

2005年,筑波快线柏叶学院站投入使用,

占地约25公顷的TOD开始建设。

6年的时间,

一座小而美的「未来都市」示范区

呈现在世人面前,

2011年12月柏叶新城被日本内阁府选定为

「综合特区」「环境未来城市」。


▼ 柏叶新城TOD沙盘(拍摄于柏叶新城展示馆)



| 儿童友好,吸引第一批客群 |


日本少子化现象十分严重,

拥有孩子健康成长的环境

是家长们的共同愿望,

柏叶新城TOD优先建设了众多儿童友好设施

吸引家庭客群入住。


站前商业「啦啦宝都」( Lalaport)

如同一个有商业功能的儿童乐园,

从室内到室外都是孩子们的畅玩空间。


▼ 与站点紧密结合的啦啦宝都


▼ 啦啦宝都入口处的儿童活动区


▼ 啦啦宝都庭院被打造成为儿童户外活动区



TOD的住区就是「儿童成长综合体」

在社区内就可完成学习、课外辅导、

体育运动、认识自然等系列教育活动。


▼ 住区「儿童成长综合体」沙盘(拍摄于市民活动中心)


▼ 住区内的家庭聚会中心


▼ 住区内的儿童活动中心


▼ 住区内的家庭农场


▼ 住区内的儿童运动场



| 生态可见,传播「新城」品牌 |


新城建设使用了太阳能、风能设备,

以及地下水、雨水等可再生技术,

但这些都是隐性工程。

新城为了使生态可被感知,

在「啦啦宝都」屋顶建有农场,

而生态超配套

——柏叶橡树园(农业主题公园),

使市民不仅可以回归田园生活,

还会收获亲手种植的健康食材。

紧邻TOD的千叶大学植物工厂

(三井不动产与千叶大学合作),

则是东京市民体验农业科技的乐园。


▼ TOD一侧的千叶大学植物工厂


有了人气,有了名气柏叶新城的发展步入正轨,

8大目标正在逐步实现。

2013年获得日本城市规划家协会的优秀设计奖,

成为大东京周边为数不多人口上升的新城之一。




03

TOD重塑城市影响力



从局部到区域


▼ 大阪站TOD



大阪站,

是日本关西地区最重要的交通枢纽,

7条铁路线在此汇集,从大阪站出发,

1小时即可到达京都、神户、奈良等

关西地区重要城市,

2015年,它以日均43万的乘车人数,

成为全日本排名第四的热门TOD。


▼ 大阪站



①.再造城市中心


大阪站的地位上升,

离不开关西地区经济再生战略的推动:

城市多个区域被划为「都市再生特別地区」,

被誉为大阪最后黄金地段的大阪站北区,

不仅进入再生特別地区名单,

还被列入「特定都市再生紧急整备地域」,

以提升整个关西地区的国际竞争力


▼ 大阪最后黄金地段——站北区(2001年卫星图)



2011年,大阪站升级项目

——「车站城市」完工。

2013年,大阪站北区TOD一期

——Grand Front Osaka

(约56万平方米)投入使用,

它采用PPP公私合营模式,

由都市再生机构(政府委托的独立法人)、

阪急电铁、三菱房地产、

住友商事株式会社等20多家企业参与。


▼ TOD一期包含4栋塔楼(办公、住宅)和8层商业裙房



大阪站与Grand Front Osaka之间,

由二层连廊以及地下商业空间连接。


▼ 连接两者的地下商业以及连廊



连廊、站前广场的空间联系,

使两者成为一个整体,

且形成了不同人流之间的「专属通道」


▼ 不同人流的通道


▼ 连廊以服务办公人群为主


▼ 一般大众通过与广场连接的大台阶出站



Grand Front Osaka开业一个月,

吸引700万人次前来,

运营一年,共吸引5300万人次。

再造的城市中心不再只是停留在形象上,

更在功能上获得市民一致认可。


▼ 活动多样,热闹非凡的站前广场



| 城市活力轴线 |


大阪站「超大号」的TOD,

还是城市公共活动中心,文化展示中心。

由站前广场和新北大楼

构建了城市文化活动轴线,

轴线不是只存在于图纸上的「酷设计」,

星罗棋布的公共活动空间,体现文化的景观,

共同构建了实至名归的城市活力广场。


▼ 城市文化活动轴线示意



建筑大师安藤忠雄,

以「水绿之都」为概念完成了公共空间设计。

绿色空间由地面的梅北广场

与散落在建筑屋顶的屋顶花园组成,

梅北广场主要承担规模性的公共活动职能,

屋顶则为上班人群及购物人群提供休憩场所,

相对的独立性降低彼此间的干扰。


▼ 散落在建筑屋顶的屋顶花园


▼ 广场周围的榉树街道与休憩空间结合,把人留在树阵下带入店铺中



大阪曾经被称为「水之城」(明治时代),

安藤忠雄通过「水之都」主题

在城市门户注入文化。


▼ 梅北广场「水之都」景观


▼ 广场地标——梅北之舟



梅北广场既有绵延的地面水系,

也有层层跌落的动态瀑布,


▼ 随着阶梯设计涓涓流下的「瀑布」



一静一动的水形态讲述着「水之都」的故事,

也就有了多样的水主题活动空间。


▼ 水系分割出丰富的空间,成为各类社会团体的活动场地



②.打造知识之都


大阪是关西地区的科技中心,

1小时交通圈内分布着

众多科研能力很强的高校、机构及企业,

因此,大阪素有「国际工商业之都」、

「科学文化艺术技术中心」的美誉。

大阪站TOD目标是成为关西

——知识之都(Knowledge Capital),

从而提升区域的国际竞争力。




《发挥北梅田所具备的巨大潜力,以最尖端最有潜力的知识(人才、信息、技术和知识)为资源,围绕对未来生活的提案、体验和学习这一主题,通过人、物和信息界面,努力成为能够创造全新知识的「创造未来生活的信息收发据点」。》

—— 节选自知识之都推进报告




知识之都的建设分为两期,

一期位于TOD的Grand Front北馆,

以机器人、IT产业为核心,

未来的二期以环保相关产业为主。


▼ 知识之都一期室内



知识之都一期,由12家开发商联合组织经营,

面积为8.8万平方米,

除了商业、办公,还引入诸多体验型新型业态,

打造出「大型的知识娱乐空间」。


▼ 知识之都一期功能构成



这里对大众来说,

是一个接触和体验尖端技术的「科技展厅」;


▼ 设置有趣的、互动的科技项目,鼓励市民互动体验



对专业学者、研究者来说,

是一个最新科学技术、产品发明的

展示和交流场所,

两者的结合,

构成了「产、学、研、展、商」的科技综合体。


▼ 形成具备商务和观光功能的科技门户据点


▼ 针对大学、科研机构举办的「永不落幕」新科研成果展


▼ 乐敦药业旗下的Smart Camp旬谷旬菜食补餐厅


未来的知识之都二期,

强调知识产业与环保的结合,

借TOD的经济、区位优势,

推动大阪站成为世界领先的

「环境技术」示范区。


从垂直的站城一体,到拓展城市区域能级,

再到引领大区域发展,

日本TOD开发已不只是实现自身的可持续运营,

而是通过轨道物业规划和城市规划、

土地规划的联动真正融入城市发展,

成为一把城市运营的利器。






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