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深度 | 房市突然下滑,炒房客惨了

胡安 纽约时间 2022-10-19


《纽约时间》出品 
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‍据彭博社10月11日报道 在美国房地产繁荣戛然而止后,几个月前还在大赚特赚的炒房者,现在正竞相止亏。 
 

塔米·梅雷尔在丹佛装修的一套房。  
自今年1月以来,抵押贷款利率翻了一番,打击了购房者的需求,压低了投资者最青睐的房地产市场的价值,这些市场从凤凰城、拉斯维加斯到佛罗里达州的杰克逊维尔,遍布美国各地。对于塔米·梅雷尔(Tammi Merrell)这样的炒房者来说,这是一个迅速的转变,她一下子就被待出售的房屋和需要偿还的贷款给困住了。 
 
“这是一个高风险、高回报的行业——现在我们正面临的是高风险,”丹佛地区的全职炒房者梅雷尔说。“我只是祈祷收支平衡。” 
 
美国房地产市场的放缓正在颠覆房地产行业,买家和卖家都在退缩,导致销售降温。但这对炒房者的打击尤其大,从房地产新手到Opendoor Technologies Inc.这样的房地产巨头,都在快速交易中承担损失,希望在问题恶化之前将其遏制住。 
 
有贷款的人需要偿还贷款,而不断上升的利率使得持有成本更高。他们的问题可能会在整个市场产生反响:正如投资者在上涨过程中推高价格一样,投资者在下跌过程中可能也会带来加速度。 
 
对于大多数炒房者来说,他们的重点是出售,而且越快越好。宾夕法尼亚拉斐特学院的经济学教授史蒂文·斯维德勒(Steven Swidler)曾研究过2008年金融危机后的炒房者,他说,尽管“在一个下跌的市场中,谁也不知道哪里的房价真的被低估”,但仍有少数人会继续买房。 
 
斯维德勒说:“这是人性的弱点:我们讨厌承担损失,我们不一定会调整预期,不知道什么时候该放弃。” 
 
总部位于加州尔湾市(Irvine)的数据提供商Attom的数据显示,今年年初,炒房活动达到创纪录水平,占交易量的十分之一,超过了上一次泡沫时期的水平。Attom追踪过去12个月内曾售出的房产的销售情况。尽管这一比例仍处于高位,但第二季度已降至8.2%。 
 
自那以后,情况进一步恶化,抵押贷款利率接近15年来的最高水平。在凤凰城、杰克逊维尔和亚特兰大等阳光地带市场,需求下降得特别快。这些地区是疫情高发地区,负担能力受到压力。据Attom提供的更近期的月度数据,第二季度,这些地区的炒房交易量占比约为14%,但在7月和8月,这部分交易量有所下降。 
 
8月份的典型利润率从上年同期的30.9%降至25.9%。在德克萨斯州的奥斯汀市,炒房者损失了近1%,而在房价下跌最快的加州圣荷西市,利润率从3月份见顶的45%下跌至仅6.5%。 
 
穆迪分析公司(Moody 's Analytics)首席经济学家马克·赞迪(Mark Zandi)在谈到最具投机性的市场时表示:“投机客正在推动价格的剧烈波动。”他们“在抵押贷款利率低的时候把房价推高,现在利率高了,又把房价推低。” 
 
这并不完全是坏事。与传统的房主相比,炒房者可以更积极地降价,从而帮助市场迅速触底。通过这样做,他们可以让房价更快下跌,从而让房地产市场再次活跃起来,从而让购房者再一次能买得起房子。风险在于,房价可能会大幅下跌,跌穿原本可能的自然底部。

 
 
凤凰城的房地产投资者本·阿雷东多(Ben Arredondo)在运作27套房子的转手中途碰到了房子掉价,不得不割肉止损。他成功地卖掉了其中的大部分,但他说,即使幸运,他预计还是会损失约130万美元。 
 
“我知道很多投资者也都在遭受打击,”阿雷东多说。 
 
Opendoor等电子房产交易平台也像传统的炒房者一样受到了打击,只是规模更大。这些公司试图通过买房后进行小修小补后再转手出售赢利。 
 
YipitData的数据显示,在美国,Opendoor公司8月份售出的房屋中,42%的成交价低于买入价。在凤凰城,这一比例更是高达76%,不过这没有包括Opendoor向卖家收取的服务费或其他相关产品的收入。YipitData说,在计入服务费(但不包括销售费用)后,Opendoor 8月份的总销售额亏损了约20%。Opendoor拒绝对这些数据置评。 
 

“持续不断的舞蹈” 
 
梅雷尔出售的一套房子内部。  
押注美国房价上涨至少在10年间是一种成功的做法,潜在的利润吸引了像梅雷尔这样的人。梅雷尔曾是一名招聘人员,现在和她的兄弟合伙做炒房生意。今年他们迎来了一个开门红:仅在一套四居室的房子上就赚了10万多美元。 
 
但到了5月,梅雷尔知道麻烦要来了,因为她不得不把一套房子降价2万美元出手。今年8月,随着市场恶化,她在另一套房子上损失了8000美元。 
 
现在,她有一套房子正在签约过程中,另一套还放在市场上,得到的几个报价都很低,另有两套处在装修阶段,将在未来两个月内完工。她说,亏损会增加,但如果你是一个全职炒房的人,即使不亏本,就算赚得少,也会是一个大问题。她补充说,她的兄弟是家里唯一的经济支柱。 
 
“我们有利率在10%到14%之间的硬通货贷款,”梅雷尔说。“这是一场持续不断的舞蹈——我是等待它结束,还是主动降价?不管怎么做都要往里面砸钱。” 
 
Capital Fund I是一家硬通货贷款机构,在凤凰城、科罗拉多州和德克萨斯州开展业务。该机构的总裁诺亚·布罗西斯(Noah Brocious)说,到目前为止,大部分投资者都能履行偿贷。他投资组合的违约率曾降至1.25%,但在过去两个月攀升至2.5%。不过,这仍低于大流行前的水平。 
 
布罗西斯说,炒房投资者如果能拿出装修精美、配套到位的房源,仍然有望在这个市场中脱颖而出。但他说,对于那些花了太多钱、指望快速升值赚钱的人来说,前景将会很痛苦。 
 
布罗西斯说:“事后看来,他们中的许多人都做了错误的收购。任何现在正在炒房的人都需要密切关注房地产的定价:出价一定要精准。现在不是贪心的时候。” 
 
凤凰城的炒房投资者者阿雷东多正试图将眼光看得更加长远。毕竟,过去两年他赢的比亏的要多。 
 
“我现在等于是把赚的钱还回去,”他说。 ‍



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视频土地: 
*位于高尔夫球场附近,紧邻290高速公路 
*1号地:120万美金,占地13.7英亩,无限制土地 
*2号地:120万美金,占地13.2英亩,无限制土地 
*3号地:80万美金,占地11.7英亩,无限制土地 
*4号地:80万美金,占地14.2英亩,无限制土地 
所有土地都可接水电气网,下水,不在淹水区 低地税,无物业费
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