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新世界奔向“旧”世界

黄小妹 风财讯 2023-01-21

编者按：纵观当下的内地房地产市场，在经过长达3年的政策调控后，楼市转向平稳，内地房企保持谨慎，收缩战线，港企却加快布局节奏。风财讯以港企为透视横切面，借此解析此次港企翻身战的布局策略和思考。

新世界发展执行副主席兼总经理 郑志刚


来源|风财讯 作者|黄小妹



到了这个时间，我们也要转得高调一点，我们应该突出自己的个性”，新世界中国地产有限公司董事兼行政总裁苏仲强的表态与公司的步调保持了一致。


相较于其他港资房企重回内地市场，新世界中国的回归之势更为“迅猛”。


短短四天，新世界中国便花费138亿元加码内地楼市。7月26日，新世界中国以40.1亿元收购宁波中心商务区一项目51%股；7月30日，新世界中国豪掷97.9亿元夺得杭州望江地块，刷新今年的全国地王记录。


值得注意的是，新世界中国的这次“回归”，将重要注意力放在了内地文旅康养领域以及城市旧改和更新领域。


有观点认为，无论是试水文旅康养新业务还是进入旧城改造领域，新世界中国的心思不仅仅是重仓内地如此简单，而是扩大其在内地的投资，抢占内地市场的份额。


对于当下的新世界中国如何看内地楼市、看对手、看自身？新世界中国方面回应风财讯称，由于某些特殊情况，不方便对此作答。


1

重仓内地


其实，相较于其他港资房企，新世界中国并不是重回内地，而是通过左手抛售、右手加码的方式，重新调整内地布局。


2016年前后，新世界中国、周大福企业向恒大集团出售8个位于内地的二三线城市项目，总价值超300亿元，彼时，新世界中国被外界猜测欲退出内地房地产市场。


有声音认为，新世界中国出售内地物业，并不能说明其打算“退出内地”。新世界中国本身拥有不少土地储备，加上郑志刚增加内地土地储备的计划，其之前的动作应该是对资产重新配置，今后投资重点将转向一线核心城市。


新世界中国方面亦表示，出售部分内地地产项目只是重组旗下资产、优化投资组合，并不是要撤出内地。未来，新世界中国希望更加聚焦北京、上海、广州、等超一线城市，以及武汉、杭州等一二线城市的商业。


同时，在2016年，新世界中国组建了新的管理团队，新世界中国地产有限公司董事兼行政总裁苏仲强、新世界中国地产有限公司董事兼副行政总裁黄少媚先后加入，加上早在2011年入职的新世界中国地产有限公司董事兼副行政总裁陈礼文，新世界中国的全新高管团队组建完成。


在新团队的带领下，新世界中国在内地的拓展力度越来越大。


新世界发展2018年的财报显示，截至报告期末，新世界中国在内地持有土地储备（不含车库）总建面积705万平方米，其中433万平方米为住宅，远远超过在香港持有的111万平方米总建面积。


此外，新世界中国在内地的总土储规模从2015年-2018年分别为2299万平方米、1,100万平方米，820万平方米，565万平方米，有逐步下滑趋势。然而在2019年上半年，新世界中国的内地土储650万平方米，出现反弹趋势，预计到年底将有进一步扩大的趋势。


目前，新世界中国在粤港澳大湾区的投入已经超过400亿元，是投资力度最大的港资房企，在广州、深圳的核心地段持有总面积超过80万平方米的土储，同时还在去年底发行20亿美元绿色债券，继续用于在深圳前海、广州增城的项目。


2

做自己擅长的事


值得关注的是，此次新世界中国重仓内地，会将更多注意力放在长周期项目，比如文旅、康养产业，大湾区旧城改造。


11月18日消息，大唐西市将联合新世界集团以及中国民营文化产业商会共同设立总规模500亿元的中国民营文化产业基金，主要投资内地的文旅、康养综合体项目。


有观点认为，文旅和康养业务存在前期的投入大、开发的周期长、运营的难度大等特点，新世界中国透过基金的模式能够降低风险，并且通过基金的模式试水新业务，最明显的意图是扩大其在内地的投资，抢占内地市场的份额。


旧城改造方面，新世界中国在年报中表示将积极推动旧城改造。


早于2018年6月，郑志刚就曾表示将投放约200亿元在大湾区扩大土地储备，“尤其广州、佛山、东莞等一些地区会做城市旧村改造，大力增加大概8到10个项目。”


新世界中国成为广州白鹅潭商务区的山村旧村更新改造项目、海珠区南箕村旧村新改造项目的意向合作企业；已经成功获取的旧改项目为增城塔岗村;新世界中国与塔岗村下辖的大旺岗社于2019 年9月达成合作协议，参与有关旧村改造。


新世界中国地产有限公司董事兼副行政总裁黄少媚曾表示，新世界中国之所以获得广州旧改项目村民的认可，与城市地标项目广州周大福金融中心、凯旋新世界的巨大成功有着极大的联系。


优淘城总裁薛建雄指出，“新世界中国上一轮把几个大的远郊住宅为主项目卖给恒大，恒大分几年给土地款。刚好拿这些资金去做长周期旧改。”


2018年新世界中国再次强调对内地的发展计划。发布了新品牌口号“予城新蕴”。新世界中国地产有限公司董事兼行政总裁苏仲强曾表示，过去几年间，新世界中国品牌发展不及其他，今后品牌转为相对高调。此外，房地产发展到关键时刻，以前的品牌发展理念相对不合时宜，唯人为贵，匠心筑城，洞见未来三方面做得好，地产前景应该是美好。


事实上，新品牌口号“予城新蕴”传达的核心，是强调建立能够代表城市的地标建筑，也是表达通过参与城市更新给城市带来新的活力。


中国企业资本联盟副理事柏文喜表示，新世界中国携其资金优势重归内地市场，选择了文旅、康养、大湾区旧城改造等需要大资金和长期低成本资金的领域，一方面可以与内地房企实现错位竞争，另一方面可以为新世界中国创造长期稳固的收入来源，这是其好处和优势所在。不利的地方在于这类项目投资周期长、沉淀资金多，而且是强运营类项目，需要长期深耕才行，不过这也正是港资企业所擅长的。


优淘城总裁薛建雄表达类似观点，“从新世界中国最新布局大湾区旧改等动作，可以看出新世界中国准备做长周期、带商办的优质综合体项目。这样刚好能发挥他们的低成本自己优势。


3

道阻且长


目前行业形势不明朗，企业入市犹豫，融资困难，出货压力极大，正具备行业盘整与下行期特征。正是港企携资金优势卷土重来大举入市拿地和并购重组的好时机。


就新世界中国而言，其逆周期加仓内地楼市的底气之一便是资金优势。财报数据显示，新世界发展2015年-2019年的资产负债率分别48.77%、48.77%、49.45%、47%、45.29%。



相比之下, 国内上市房企净负债率动辄超过100%。据华泰证券数据显示，截至2019年三季度末，A股总体房企净负债率为102%，较2018年末上升6个百点分。


亿翰智库研究院总监于小雨表示，现在港资企业拿地，因为这些港资房企的财务杠杆普遍很低，在融资环境紧的情况下，港资房企的优势就显现出来了。


低负债前行的同时，新世界中国亦有挑战。


随着近年来内地房企销售规模加速扩大，房地产市场集中度持续加大，港资房企的市场排位在不断下调。


2019年1-9月销售排行榜显示，内地房企占据重要位置，新世界发展、新鸿基、瑞安等港资房企的排名均在100名之外。


路劲地产董事局主席单伟豹曾表示，“如果香港房企早期像内地房企那有发展的话，现在国内10大开发商起码有两家是香港的，但是现在却完全没有一家。在中国房地产市场里，不进取就落后。10年之前赚10个亿，是一个了不得的公司，在今天再赚10个亿，很快就会被边缘化。”


对于港资房企内地扩张的挑战，同策咨询研究部总监张宏伟认为，市场逐渐成熟，竞争越来越激烈，市场集中度越来越高，港资房企在这个变化过程中并不占优势。


同策咨询研究部总监张宏伟进一步指出，产品力表现上已经不再是港资房企惟一的优势，当前，内地开发企业产品开发能力甚至已经基本上赶超了港资、境外房企，港资房企产品已不具备完全的竞争优势。


新世界发展年报中记载着一句话，“放纵想象，释放无限创意，用梦想燃亮生活。”


错过内地房地产的黄金十年，面临着内地房企“群雄割据”的竞争格局，如今新世界中国重新大规模投资内地，年轻第三代郑志刚带领着新世界中国将如何放纵想象？如何用梦想燃亮新世界中国的未来？期待新世界中国的“新世界”。

完


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