编者按：从瓷砖生意起家，到南京红太阳装饰城，再到敲开港交所的大门，曾焕沙用了22年。复制“前辈”千亿路径，跟随风潮、踏足资本市场，迎来的一定会是乘浪而上？风财讯深度第⑪期：弘阳地产
来源|风财讯 作者|王迪 牛芝威
房地产企业踏足资本市场的声音消失数年之后，2018年以集中迎来上市潮，前后包括正荣、大发、弘阳、美的、德信等房企选择在香港上市。
在资本市场经历了近一年的洗礼，各家房企对外交出了各异的成绩单，仅从股价表现来看，大发地产、美的置业以及正荣地产股价实现显著增长，弘阳出现萎靡不振的现状。
估值低几乎是H股房企的通病，然而，受低股价影响，年销售额近50亿元的百强房企，市值却不足百亿的房企却鲜少存在，弘阳地产正巧遇到了这样的尴尬。
风财讯梳理从2018年以来上市的9家房企发现，除规模较小的房企，弘阳在低价入市后，不仅股价长期趋于发行价，市值长期徘徊于六七十亿元，远低于百亿，其市盈率、市销率、市现率也远低于行业平均水平。
市现率
市销率
市盈率
截至9月26日上午十点半数据显示，正荣地产、美的置业、德信中国、中梁控股其市值分为223.19亿港元、 226.21亿港元、179.09亿港元，而2018年销售额仅有约四分之一的大发地产，其市值也达到48.84亿元，而其股价（5.71港元/股）是弘阳地产（2.33港元/股）的两倍多。2018年销售额仅有96亿元的银城国际控股的股价亦与弘阳地产趋近，市值为弘阳地产的一半。
官微，弘阳地产地产曾以“2019年中国房地产500强TO052”、“2019中国上市公司品牌价值新锐榜TOP22”“中国地产百强52位”自居，只是，众多华丽标签之外，”桥北王”资本路途并非顺遂。
“时值股市下滑行情，尽管弘阳地产已经低价上市，但是目前股市还没到底，弘阳也只能跟着跌。”一位资本券商对风财讯表示。
从瓷砖生意起家，到南京红太阳装饰城，再到敲开港交所的大门，曾焕沙用了22年。而从百亿阵营到千亿的发展，他希望大幅缩短时间，2020年实现“连级跳”，纵然面对的是弘阳地产在2016年、2017年、2018年的销售额分别只有150.2亿元、257.3亿元、473.4亿元。
所以，学习并复制其他房企路径成为了弘阳地产的捷径，曾焕沙曾在业绩发布会上将弘阳地产比喻成“小学生”，你总能在弘阳地产身上看到其他房企的影子。
在企业管理方面，16岁时开始从军的曾焕沙颇有些万达王健林的感觉，今年弘阳地产曾在江苏区开展产品标准化“雷霆行动”“诺曼底登陆”计划“特种兵”训练，无论从地产营销，还是产品标准化方面，弘阳地产的方法是强管控，而坊间也曾有传闻称，为了冲刺业绩，弘阳地产在管理会议上有座次排布唯“业绩论”之说。
雷厉风行的B面是，弘阳地产面临着高负债和高成本的双重隐患。
风财讯统计发现，2019年上半年，弘阳地产拿地36宗，加上2018年新增的31宗地块，仅一年半，扩储60多宗，除了南京、苏州等热点二线城市外，弘阳地产进驻城市多为南京、无锡、常州、扬州、济宁、烟台、合肥、衡阳、常熟等三四线城市，且大部分皆为高溢价率拿地。
以今年拿地为例，2月在佛山地块为最高限价拿地，3月在合肥拿下的两宗地块的溢价率皆在60%以上，8月12日江苏南通地块溢价率为54.79%。
中指研究院数据显示，今年上半年弘阳地产拿地金额为103亿元，位列44位，此外，弘阳地产也在通过收并购拿下新城、名流置业等房企子公司股权。
扩大规模在一定程度上意味着高杠杆的驱动，而负债也成为悬在弘阳地产头顶的“达摩克里斯之剑”。招股书显示，2015-2017年，该集团资本负债比率分别为119.4%、136%及137.5%，呈现逐年上升之势。
负债结构方面弘阳也在释放危险的信号。2019年半年报显示，流动负债总额为530亿元，而非流动负债总额为182亿元，短债压力较大。
其次，弘阳地产高息融资比例也较大，7月3日，弘阳地产发布公告称,将发行总额为2.5美元的优先票据,年利率高达10.5%，而此前3月及4月弘阳地产已经发行了利率分别为9.95%、11.5%的美元票据。而去年11月和12月，弘阳地产分别发行了金额为1.8亿美元和2亿美元的优先票据，年利率高达13.5%。
受此影响，此外，经营活动产生的现金流量净额接连在2017、2018年（分别为-34.98亿元和-26.28亿元）告负。
弘阳地产在招股书中多次提及了债务风险：“我们有可能无法获得充沛的资金支持未来的土地获取及房地产开发”“我们拥有债务且日后或会产生额外债务，及我们或不能产生充足现金以履行我们现有及未来的债务。”复制一个千亿
双“高”背后是这家资本市场的新兵急需通过更大的规模获得认可。而跟随“前辈们”已经验证过的路是最容易见效的途径。
弘阳地产对旭辉仿佛情有独钟，不论是业务条线还是高管人才，与旭辉主推住宅、商业、服务、长租四大条线类似的是，起家于商业地产的弘阳地产旗下有家居、地产、物业三个产业板块，同时开始向长租领域扩围。
同样是与旭辉校招的“旭日生”计划对应，在如何锻造鸿鹄铁军方面，弘阳今年的校招确定的是“1358”的“小目标”计划，即1年达到主管、3年达到经理、5年达到总监、8年达到总经理。
毫无疑问的是，弘阳地产复制旭辉的发展模式，旭辉挖来大将，开始以小股操盘发展路径谋求发展。
执行总裁蒋达强、执行总裁张良、地产集团总裁助理兼地产运营部总经理陈彬、集团人力行政中心总经理邹高武皆为前旭辉高管；与此同时，弘阳地产也从泰禾、中梁等千亿军团中挖来人才，此种大刀阔斧的高管人事调动，不免也会带来企业层面人员的震荡。
而在操盘模式中，新到任的集团领导也颇为喜爱小股操盘模式。据风财讯统计中报发现，在目前的土地储备项目中，权益占比在50%及以下的项目占比高达60%。据弘阳地产官网显示，仅1-4月与弘阳地产公布合作的就有江苏港龙、安徽三巽、金科地产、九牧集团、新力地产、上坤集团、新城控股、正荣集团等近10家房企。
合营及联营的方式会为弘阳地产发展加入强心剂，因为众人拾柴火焰高。只不过，此种接“力”的方式因为会分摊利润，一定程度上会让企业盈利减少，呈现净利润增长赶不上销售规模增长的态势。
在冲击千亿的征途中，弘阳地产似乎更信奉此种“投、融、管、退”运营模式——“3671”，即3个月动工、6个月开盘、首开去化率70%，10个月实现现金流回正。高周转的“后遗症”可想而知，由于合作企业参差不齐，其产品质量也出现维权不断的窘状。
今年9月，有网友通过网络爆料称，弘阳地产旗下弘阳时代中心二期存在虚假宣传，购房时弘阳时代中心宣传单页上明明标注的是“公寓”，拿到合同后却变成了“办公”。
此外，据相关媒体报道，去年8月，弘阳地产旗下开发的弘阳春上西江因房屋未交付就出现墙体空鼓、脱落、渗水，地下车库浸水以及水管断裂、瓷砖破裂等诸多质量问题遭到业主集体维权。
产品“高周转”之下的“后遗症”正在接受市场拷问良心，而在人才锻造方面，这种急于求成的方式真的会如同标语所说“一路弘途，向阳而生”吗？资本市场用“脚”投票
弘阳地产的努力正在遭遇部分业主的拷问，同样也不一定能够获得资本市场严苛的投资者们的认可。
2018年7月12日，应该是弘阳地产掌舵人曾焕沙难以忘怀的日子，于港交所敲响意味着弘阳地产正式登陆资本市场，曾经偏安南京一隅的弘阳地产完成外拓的第一步。
只是，想要借上市坐拥资产及融资双升值的曾焕沙似乎高估了弘阳地产的 “魅力”。弘阳地产上市发行首次未未获足额认购，仅相当于香港公开发售初步可供认购总数的约18%。
数据显示，弘阳地产此次上市共发行8亿股，募集资金净额17.12亿港元。其中，香港发售部分一共接获了727份的有效申请，认购合并1445.5万股。重新分配至国际发售之后，国际发售的股份数达到7.85亿股，约占于任何超额配售权获行使前全球发售项下发售股份总数的98.2%，同年上市的正荣达到了香港公开发售项下初步可供认购的179%。
股价高开低走的现实也让弘阳地产面临“碰壁”资本市场的事实。
弘阳地产发售价格为2.28港元/股，当日上市开盘涨近10%，而随后一直处于疲软状态，8月5日最低价为2.16港元,一度破发。而截至2019年9月26日上午收盘，弘阳地产股价为2.33港元/股 ，数值近于发行价。
风财讯梳理与弘阳地产在2018年销售额排名相近的房企（未上市房企已剔除）发现，不论销售额在其之前的禹洲地产还不及弘阳地产的宝龙地产及保利置业，其股价皆高于弘阳地产目前的股价，而市值更是将弘阳地产甩在了后边。
雪上加霜的是，有资料显示，2015年至2017年，弘阳地产的股本回报率分别为28%、16.5%和14.7%，呈现出持续下滑的态势，且2017年股本回报率约相当于2015年的一半。资本市场路途坎坷，在遭遇股价停滞不前之时，弘阳地产的千亿目标及全国化布局是否能完成正在接受市场拷问。
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