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【风财讯-深度】非典型性双轮驱动，红星地产能否冲击千亿俱乐部？

奇点君 风财讯 2022-08-18

编者按：开启疯狂买地模式的车建新，旗下也不光只有红星美凯龙家居集团，还有颇不为人知的红星地产。左手商业运营、右手地产开发的红星地产，住宅和商业在互为矛盾的品牌并行中是否可持续，仍需要市场的观察。


红星美凯龙CEO车建新


来源|风财讯 作者|奇点君



据Wind数据显示，2018年底A股上市公司中有3家公司持有投资性房地产超过500亿元，分别是红星美凯龙、中国建筑和万科A。

这样看来，把红星美凯龙定位为房地产商也不足为奇。

它的CEO车建新是个聪明灵活胆子大的创业者，出生在江苏常州的他，12岁就要负担家计，16岁拜师学艺做木匠，20岁成为当地小有名气的厂长，至此，车建新加速扩张，从小作坊“红星家具”一路跃升为家居行业的老大。

作为家居行业首家登陆A+H股的上市公司，号称是“家居里最会做商业地产的，做商业地产中最能卖家居的”。开启疯狂买地模式的车建新，旗下也不光只有红星美凯龙家居集团，还有颇不为人知的红星地产。

红星地产分为住宅、文旅和商业业务，爱琴海商业开展的商业地产业务一直被外界误解为红星美凯龙家居集团的业务，事实上，二者早已是独立运营的企业。

左手商业运营、右手地产开发的红星地产，成长速度并不比传统房企慢，根据中指研究院发布的《2018年房企销售百亿榜》，红星地产排名第60位，销售额突破520亿元，销售面积达475万㎡。

在商业运营方面，根据官网披露显示，截至目前爱琴海商业运营项目约23个，已签约项目超过70余个，覆盖国内60余座大中城市，签约管理面积达800万㎡。

然而，奇点君深入研究发现，与高周转的住宅供养长周期的商业项目不同，红星地产的“住宅+商业”模式显得不那么具有典型性，对外而言，爱琴海商业已经独立出去，并积极用轻资产模式开拓市场；但对内而言，红星地产所拿的综合性用地，商业运营部分仍是爱琴海进行开发。

住宅和商业在互为矛盾的品牌并行中是否可持续，仍需要市场的观察。


1

 负债累累的母公司


可能业外人士对红星地产不是很熟悉，直至今年，红星地产成立已满10周年，与大部分进入百强的房企一样，车建新口中的“千亿目标”的野心正呼之欲出。

目前，红星地产在公司业务范围涵盖不动产开发、商业运营管理等领域，拥有住宅、商办、综合体和其他产品业态。

除了“天铂”、“天悦”等纯住宅类项目；红星地产还拥有爱琴海购物中心，大都汇、玫瑰天街等商办类项目，以及红星国际广场等综合类项目，还有包括悠隐南山项目在内的文旅地产项目。

与一开始设想的不同，车建新提出的“双MALL联动”模式在不断地发展中变了样。在他的设想中，家居MALL与百货MALL联动，同时这两项自持物业又与销售型物业形成大联动。

财经评论员严跃进认为，由于高速扩张引发的负债问题，使得红星美凯龙的负债率攀升，单纯靠母公司输血的红星地产面临两难的境地，特别是商业地产项目投资大、回报周期长，没有充足的资金很难实现“双MALL联动”模式。

从母公司红星美凯龙的财报数据可以窥见一斑。

近年来，红星美凯龙的资产负债率从2015年底的48.58%提升至2018年的59.1%。截至2019年3月底，红星美凯龙总负债达到685亿元，较2018年底的656亿增加29亿元，流动负债为239亿元，虽然较2018年底的253亿元有所下降，但是对比其流动资产144亿元，流动负债是流动资产的1.66倍。有息负债占母公司股东权益的比例达到57%。

红星美凯龙2018年年报披露，2018年短期借款、长期借款、应付债券等有息负债合计266.11亿元，同比增长60.61%。利息费用为16.70亿元，同比增长32.46%。此外，还有2.03亿元的利息费用资本化。
 

图/ 红星美凯龙家居体验馆

一位熟悉商业的人士告诉奇点君，红星美凯龙加快扩张步伐不仅令其资产负债表承压，还无法对商业运营板块进行较充足的输血，红星地产旗下的商业运营业务只得依靠轻资产模式谋求发展。

据了解，爱琴海集团目前已在全国开业18家爱琴海购物公园，基本是红星地产拿地、建设、自持加运营的项目，轻资产的签约项目则超过70余个。

较优秀的商业管理能力也让这家独立运营的公司在2018年初正式更名为“爱琴海商业集团”。


2

 轻资产背后的风险


车建新对中国特色的商场连锁模式有着迷之迷恋，凭借着丰富的运营开发经验，爱琴海商业也像红星美凯龙家居MALL一样发力轻资产输出管理领域，欲通过这一途径快速扩大规模，抢占市场份额。

不过，轻资产模式真的挣钱吗？模式运行中又会出现哪些问题？
 

图/ 爱琴海购物公园

爱琴海购物中公园说自己是都市的假日中心，但是本质上，它不单单是卖商品，还卖的是商业运营上下游和项目管理能力。简单说，他卖的是商业地产的“软件”， 这是地地道道的轻资产模式。

“轻资产管理公司，没有资产就没有成本，最大的成本是人力成本。”其总裁曾对媒体表示。爱琴海商业通过轻资产模式可以快速扩张，跟随扩张的品牌商也可以坐享保底的收益，这与万达广场的玩法几乎一样。

这个游戏规则是成立的。所以搭建平台的人，最重要的是一定要平衡好各方的利益，风险和收益要对等。

但日渐“膨胀”的爱琴海商业玩着玩着就把自己玩脱了。

据国际财经网报道，辽宁某商场于2016年7月于爱琴海商业签订合同，向上海爱琴海总部支付了商业调研和定位费150万，商业规划设计评审、工程管理及租户装修管控、商业顾问费用730万，前期品牌使用费500万，共计1380万元。但在合同履行期间，却被曝出重复收取顾问咨询费、装修管理费，虚报报销费用等，商户也提出爱琴海商管人员具有缺乏管理经验、态度蛮横等行为。

复基集团总裁钱群山认为，从理论上看，商业地产以轻资产方式输出管理，风险小收益快，但在中国目前的商业环境下很难获取双赢的局面。首先，很多项目虽然有不错的资金基础，但项目在规划上就存在问题，单要依靠后期的团队管理来扭转乾坤是很艰难的；其次，在轻资产模式下，业主方、管理方很难达成真正的相互信任关系与长久合作关系，很容易因为合作团队、经营理念上的不稳定而昙花一现。

另外，车建新非常崇拜资本的力量，但爱琴海商业在资产证券化上的进程却不顺利。

5月15日，上交所披露信息显示，招商固收-爱琴海商管（一期）资产支持专项计划资产支持证券状态变更为终止审核。资料显示，该资产支持证券发行方为上海爱琴海商业集团，拟发行金额为25.44亿元，主承销商为招商证券。

财经评论员肖磊认为：被终止的原因有两个，一个是诸多负债率较高的企业的发债审核都被终止，包括诸多房企以及相关上下游企业；另一个是爱琴海商业的抵押物可能在审核过程中价值方面需重估等，外部政策导向和内部自身原因。


3

多地住宅陷质量旋涡


当前，中国房地产市场销售失速，轻资产战略也算是减少了商业地产对住宅的依赖。

红星地产的成长脉络也有迹可循，公开资料显示，2016年，红星地产布局36城落子59个项目；2017年，布局40城落子70个项目；2018年，布局52城落子90余个项目；截至目前，红星地产已在天津、重庆、苏州、太原、金华、青岛等全国53城座城市落子100余个项目。
 

图/ 红星地产发展历程

在扩张的同时，车建新不止一次在公开场合强调设计和品质的重要性，“对红星地产来说，设计就是科技、品质就是科技。”然而，快速发展的红星地产在近两年进入了密集交房期，晋中、苏州、重庆等地频繁爆发质量维权事件。

晋中红星天铂业主给山西青年报记者反映说，他们小区从2019年6月30号交房到现在一直存在车库漏水、房屋漏水各种问题，担心长期被水浸泡，会带来安全隐患。

据重庆有关媒体报道，在重庆綦江红星国际广场小区，有房子质量存在严重质量问题。据业主反映，新房墙体出现裂缝、撕裂情况，根本无法居住。

对此，某不愿具名的财经评论员表示：红星地产发展速度快，其实也是因为这两年地产行业机会较多，但红星地产和其他地产企业是有一定的差异性。尤其是其地产业务开发和家居等业务糅合，所以产品定位可能相对不清晰，以及土地投资等也容易受到企业总部的影响。建议未来适当给予此类地产平台更大的操盘能力和空间，防范出现混乱等现象。

“质量问题出现，自然影响市场的评价和口碑。即此类企业在企业声誉方面需要发力，在速度和质量方面需要追求一个平衡度。”

据了解，天铂已成为红星地产的拳头产品，现在红星天铂系列项目相继已经在苏州、金华、太原、西宁、柳州、昆明、南昌、青岛等多个城市亮相，主打改善类住宅的产品屡次出现质量问题，也会让业主们失去了对红星地产的信任。

此外，红星地产还将在文旅地产持续发力，踌躇满志的车建新规划着未来的诗与远方。

红星地产在2017年以高溢价收购银润在安吉天使小镇的地块，进入文旅板块，在浙江诸暨获得另一个文旅地产。而目前红星地产还在乌鲁木齐、西双版纳、南昌等旅游资源丰富的地区布局了5个文旅项目。

一家房产机构研究人士指出，文旅地产在产品规划、设计、获取上下游资源以及运营管理方面，面临诸多痛点。而拥有成熟的投资管理经验和团队，是解决痛点的核心。

红星地产可能在文旅地产有所突破吗？奇点君将持续观察。

完


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