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新政后的北京房市:这类房型成交明显放大,300万以下抢先复苏

北京发布
2024-08-25

The following article is from 地产街21号 Author 王寅浩 李晗

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“6·26”新政后,北京的低总价房源开始活跃。据了解,随着北京“6·26”新政的落地,政策效果已有所显现:虽然总价段800万元以上的二手房,即改善型房源成交增幅未出现明显变化,但总价500万元以内的二手房,尤其是200万—300万元的房源,也就是大家俗称的“老破小”,成交明显放大。“最为明显的变化,近期成交的几套‘老破小’可谈价格空间逐渐缩小。”不止一位房产中介给出了这样的趋势判断。随着市场的逐步稳定,购房者的信心也在逐渐增强,刚需客开始敢于出手,“老破小”低总价、配套好、区位佳的特性,恰好为他们提供了上车的机会。

议价空间不断缩小

“老破小”曾经在北京市场一枝独秀,它们要么总价低、门槛低,是新北京人的首选,可以满足他们寻找一个落脚点的愿望;要么傍身重点教育资源,家长们可以用最低的成本为孩子投下一套未来。

“在2023年6月,我们所处区域的那些‘老破小’房源,其单价最高还能卖到10万元/平方米,然而在此之后,价格就呈现出持续下滑的趋势,到了2024年初,这些房子的价格已经跌至7万元/平方米,而且即便价格如此之低,也难以吸引购房者前来购买。”北京某头部房产中介天宁寺片区经纪人李健(化名)表示。

博弈的另一方,卖房业主也在很长一段时间饱受煎熬。在他们口中,选择放弃挂牌出售,似乎是他们在市场压力下的最后一份坚持。不少拥有“老破小”的二手房业主表示,挂牌半年少有带看是常态,价格有所退让,吸引的购房者仍寥寥无几。房产经纪人让他们采取“大折扣”的降价方式出售,但降价后的售价与他们内心的期望相去甚远,无法接受这样的落差。

6月26日,期待已久的北京楼市新政终于落地。下调首付比例最低至20%、商贷5年期以上降至3.5%、北京市户籍多子女家庭买二套房个贷算首套……购房者的观望情绪得到缓解。

“最为明显的变化,近期成交的几套‘老破小’可谈价格空间逐渐缩小。”北京西城槐柏片区某头部房产中介经纪人王尚表示,槐柏片区位于北京二环里,因为单价高、楼龄大、小区环境较差等因素,在之前一段时间里销量并不好,咨询的客户也不是很多。但随着首付比例降低、房贷利率的下调,此前持观望态度的购房者入市,供需发生变化,使得部分房源价格幅度有所回升。

对于这种变化,天宁寺片区另一位经纪人王强也表示认同。王强称,在“6·26”新政之前,成功签约的“老破小”房源降价幅度都比较大,例如一套70平方米原价700万元的房源,想要成功售出,平均下来要降120万—150万元,这还是在挂牌价已经调整过一轮的基础上。从价格幅度上看,均价从10万元/平方米降至约7.8万元/平方米,幅度达22%,户型、朝向不好的房源降价幅度要更大。“随着新政的落地,最近成功签约的几套房源,降价幅度已压缩至90万元左右,如果放在新政之前,这是很难成交的。”

两三百万元二手房率先回暖

据悉,随着北京“6·26”新政的落地,政策效果已有所显现。总价段800万元以上的二手房,成交增幅尚未出现明显变化,但总价500万元以内的二手房,尤其是200万—300万元的二手房,也就是大家俗称的“老破小”成交明显放大。

据多位一线中介人员透露,很多“老破小”二手房的挂牌单价比一年前降低了20%,且超八成房源以挂牌价的9折成交,目前市场确实出现了一些触底的迹象。“总价低意味着成本也低,购房者‘抄底’,总是屡见不鲜。”

此外,新政落地后,市场逐步趋稳,购房者的信心也在逐渐增强,刚需客开始敢于出手,而“老破小”房源的低总价特性,恰好为他们提供了上车的机会。

二手房“老破小”的复苏,背后也绕不开分化二字。从趋势上看,“老破小”在整个市场的带动下有所回升,但据了解,五环外的二手房市场走量还是以改善大户型偏多,“老破小”的复苏也多集中于中心区域。

在谈及哪种房源最受关注时,位于八角片区的北京某头部房产中介经纪人葛斌表示,八角片区位于五环外,在交通和教育资源上不及市中心,刚需客户咨询“老破小”房源的也有,以在石景山工作的人群居多。但是相比于改善型住房需求的客户还是偏少,变化并不是很明显。

市场的变化,从局部走向整体,再由整体覆盖局部。通过国家统计局发布的2024年6月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况可以看到,北京二手房价迎来今年首次转涨,环比涨幅为0.2%。

5月17日,央行、金融监管总局接连发布三条政策,宣布降低贷款首付比,首套房首付比例不低于15%,二套房首付比例不低于25%;取消房贷利率下限;下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

自央行“5·17”新政发布后,二手房市场持续回暖,二手房交易量逐步提高,5、6月两个月,北京二手房网签量分别以13383套和14987套重新站上“荣枯线”,呈现稳增长趋势。截至7月21日,北京二手房住宅网签量为9835套,相比6月同期8707套增长幅度达13%。



来源:北京发布 据北京商报


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