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龙湖集团：今年债务压力已经过去

董添 中国证券报 2023-09-05

天天财经独家，速关注


8月18日，龙湖集团发布2023年半年报并举办业绩说明会。

报告期内，公司共实现营业额620.4亿元，上年同期为948.05亿元；实现股东应占溢利为80.6亿元，上年同期为74.8亿元。上半年，龙湖集团实现地产开发合同销售同比增长15%至985.2亿元，销售回款率超100%。

龙湖集团董事会主席兼CEO陈序平在业绩说明会上称，上半年，龙湖集团在供货端做了充足准备，上半年可供销售的货源达2400亿元，下半年还有800亿元的新供货源可以入市。全年可以提供超过3200亿元的可售货源。


新项目去化率达到70%


“龙湖集团新项目的去化率达70%，另外公司也特别关注库存项目，特别是一些现房项目，努力将库存转换成现金流。上半年在成都、天津、合肥、苏州等高能级城市去化表现都不错，拉动了全集团业绩的整体提升。龙湖有26个城市的销售排名进入了前十名。”陈序平在会上称。

据龙湖集团半年报，上半年，龙湖集团实现地产开发合同销售同比增长15%至985.2亿元。分区域看，长三角、西部、环渤海、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为29.5%、26.4%、22.7%、12.3%及9.1%。其中，一二线城市销售占比达95%。

龙湖集团管理层在会上表示，龙湖针对改善性需求，调整、打造了一系列适合改善性需求的产品。其中，在成都打造的改善型产品，开盘去化接近100%；在上海打造的改善型产品，开盘去化超过90%。

对于产品定价，龙湖集团管理层称，楼盘定价一定是遵循“一城一价、一盘一价”的策略，不会为了去化进行甩卖出售。

报告期内，公司毛利额为139亿元，毛利率为22.4%，毛利率在行业处于领先水平。

龙湖集团管理层在会上称，报告期内，龙湖智慧生活等业务毛利率较高，助力公司毛利率提升。

根据龙湖集团半年报，报告期内，地产开发业务表现稳健，实现营业额498.7亿元，交付物业总建筑面积为383.2万平方米。集团上半年交付84个项目、6.2万套房源，100%如期交付。同时，龙湖上线“云交付”“交房即交证”等服务。


开辟新增长赛道


龙湖集团管理层表示，面对中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，龙湖将加快构建高质量发展模式：聚焦开发、运营、服务三大业务，发挥“1+2+2”航道协同效应，让集团利润结构逐步优化，非开发业务利润占比增至过半。与此同时，稳步压降集团有息负债规模，实现经营性现金流为正的内生式增长，并持续优化提升资产质量，使得集团未来整体发展更加稳健、更可持续。

根据龙湖集团半年报，2023年上半年，龙湖集团由运营及服务业务组成的经营性收入实现122亿元（不含税），同比增长10.4%，经营性利润占比过半，利润结构更加优化。运营业务板块上半年不含税租金收入为人民币63.3亿元。商业投资、长租公寓及其他收入的占比分别为77.0%、19.4%和3.6%。

商业投资方面，财报显示，上半年新增运营5座商场，其中2座为轻资产，轻重并举，持续深化在核心城市的网格化布局。

受益于消费复苏，以及龙湖商业持续在空间布局、品牌招商、营销推广等多方面的精进创新，出租率稳步修复，同店营业额和同店日均客流相较去年同期均实现超20%的增幅，租金收入同比增长8%至50.1亿元。截至2023年6月底，龙湖商业已进入全国32座城市，累计开业运营商场达81座，运营总建面为762万平方米（含车位总建筑面积为980万平方米），整体出租率95.4%，合作品牌超6500家，战略合作品牌超400家。

关于龙湖智创生活何时上市的问题，龙湖集团管理层还在业绩会上透露：“上市并不是最终目的，重要的是龙湖智创生活的业务持续保持良性发展。”


银行端是融资主力


根据财报，截至2023年6月底，龙湖集团的综合借贷总额为2070.9亿元，规模稳中有降；平均借贷成本为4.26%，保持行业低位；负债结构保持合理，平均贷款年限为7.19年，进一步拉长；净负债率为57.2%，现金短债比为1.96，剔除预收款的资产负债率61.9%，创近五年新低，并连续七年满足“三道红线”要求，一系列指标均维持行业内的较高水准。

龙湖集团执行董事兼CFO赵轶在会上表示，近期龙湖参与了央行、证监会组织的一些调研和探讨，会上各监管层领导对民营企业的关心和支持是非常明显的。龙湖也在大的方针体系下铺开了融资策略，银行端就是龙湖的融资主力。截至上半年，银行融资占比达55%，为公司长期的发展奠定基础。

财报显示，截至2023年6月底，龙湖集团综合借贷金额为2070.9亿元，在手现金为724.3亿元。净负债率为57.2%，剔除预收款后的资产负债率为61.9%。从债务结构来看，龙湖集团平均贷款年限为7.19年，其中，一年内到期债务为370.4亿元，占总债务比例为17.9%。

对于土地储备，龙湖集团称，集团上半年新增20幅新地，分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市。新增土地储备总建筑面积为257万平方米，权益面积为184万平方米。截至2023年6月底，集团的土地储备合计达5489万平方米，权益面积为3816万平方米，87%的货值集中在高能级城市和价值区域。


管理层：今年债务压力已经过去


数据显示，2023年7-8月，龙湖已累计偿还共计83.7亿元公司债。至此，龙湖集团2023年内境内到期公司债已基本还清，仅余11月到期的1.19亿元。此外，公司将于2024年1月到期的153亿港元银团贷款，也已提前偿还72亿港元，并计划在年内全部提前偿还剩余部分。截至2026年底，龙湖无境外到期债券。

龙湖集团CFO赵轶表示，龙湖今年债务压力已经过去了，明年到期的银团贷款大概还剩下80亿港元，我们正计划按部就班的去偿还。明年龙湖到期债务可能在230亿元左右，公司有充分的资源去偿还，其中，明年预计开发贷会下发100多亿元，经营性物业贷预计会增加100多亿元，中债征信可能会下发20亿至30亿元，能够偿还明年到期债务。

中金公司研报中指出，龙湖是业内领先的综合型开发运营商，较早跑通“开发+持有”模型，在此基础上衍生出空间运营管理业务。中金公司看好龙湖在稳健财务加持下，地产开发主业平稳发展，多元业务多点开花，“这有助于提振龙湖集团利润与现金流，助力估值释放”。

编辑：张祉璇


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